等额本金：就是每期还款的本金相等，利息另计。

特点：开始还款额比较大，以后逐期减少，总利息比等额本息还款法少，但初期还款压力大。

例如：贷款10万元，期限10年，年利率7%。每月等额还本金100000/(10*12)=833.33

第1期利息：100000*7%/12=583.33元，最后一期利息：833.33*7%/12=4.86元。

2.  等额本息：就是每期还款额相等，本金、利息都不相同。

特点：各期还款额相等，总利息比等额本金还款法多，但各期负担均衡。

例如：贷款10万元，期限10年，年利率7%。

每月归还本息1161.08元，

第一期本金577.75元，利息583.33元；

最后一期本金1154.35元，利息6.73元。

如没特殊情况，不赞成提前还款，毕竟贷款也是一种资源，未来的钱不值钱，手头有钱可以做其他投资，收益达到贷款利息也不是很难的事情。何况哪怕是5年期定期存款，虽然利息抵消不了贷款利息，但却多了一笔资金随时可以应急使用。

1、首付不能直接通过公积金来付，在签订购房合同时就要根据开发商要求缴纳首付款。你可以等房权证到手后再把公积金提出。

3、根据当地政策计算。例如,政策规定个人缴存比例为15%，单位缴存比例15%，月薪1000元，那么，三年总共为1000*（15%+15%）*12*3=10800元

在符合条件的情况下，你可以一次提出全部存款（因为那是你的各人财产，是从你月薪中扣除的），每年提一次。

4、根据当地的利率计算，公式下面有。

5、可以抵押贷款，抵押后经抵押权人（就是银行）同意后才可以卖。一般情况下，卖房款是要优先偿还贷款的。

职工提取住房公积金的条件

1、购买、建造、翻建、大修自住住房1年之内的；

2、离休、退休或达到法定退休年龄的；

3、完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的；

4、出境定居的；

5、偿还所购自住住房贷款本息的；

6、户口迁出本市，并与单位终止劳动关系的；

7、非本市常住户口或本市农业户口的职工，与单位终止劳动关系的；

8、与单位终止劳动关系，并且住房公积金转入管理中心指定的账户集中封存满2年仍未重新就业的；

9、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。

职工提取住房公积金的办理程序

1、提取申请人或受委托人持《住房公积金购房（或销户）提取申请审批书》及相关要件，向单位提出申请。

2、单位核实后，在审批书上加盖预留印鉴。

3、提取申请人或受委托人持上述相关要件，到管理中心缴存管理部提取审批柜台进行审批。经审批准予提取的，到会计核算柜台核定，之后到银行柜台办理划转或提取现金手续。

4、住房公积金账户集中封存的职工，符合提取条件的无需经过原单位审核直接持《沈阳市职工住房公积金集中封存证明》和上述所需要件，到封存户所在的管理部提取柜台办理提取审批手续，经审批准予提取的，到会计核算柜台核定，之后到银行柜台办理划转或提取现金手续。

商品房贷款的办理程序

1、申请：借款申请人及共同申请人持相应贷款要件到缴存住房公积金的所属管理部申请贷款。借款人填写公积金贷款申请审批表。

2、初审：受理人员按贷款政策进行材料初审，录入表中信息、复核合格后，系统输出贷款文本及贷款借据。

3、签字：借款申请人及共同申请人在以上贷款文本及银行代扣协议的指定位置上签字。

4、办理担保：借款申请人及共同申请人到担保公司窗口办理贷款担保手续。

5、放款：待担保手续经过公示时限办理完毕后，中心所属管理部复核回执及贷款材料后委托银行向商品房售房人拨付贷款。

6、还款：借款人每月在银行代扣协议约定的时限内将应还本息存入银行卡（折）内或到开户银行窗口还款，也可签订公积金代扣协议，直至借款全部还清。

组合贷款的办理程序

(1)借款人及共同申请人持相应贷款材料至管理中心驻区管理部（下简称管理部）个人贷款受理窗口填写组合贷款申请审批表，进行初审。

(2)初审后，管理部进行表中信息录入、复核及贷款审批。

(3)管理部出具组合贷款中公积金贷款部分的借款合同、抵押合同、借据等文本，借款人及共有人签字确认。

(4)借款人持所列材料及公积金贷款合同文本到委托银行窗口进行商业贷款部分的申请和审批。

(5)商业银行对申贷材料进行审核后，借款人填写委托银行借款申请书、借款合同、抵押合同等文本，同时与共有人签字确认；办理还款代扣协议和还款卡（折）。

(6)办理保险或担保及抵押手续。

(7)待保险或担保及抵押手续办理完毕，管理部审核返回有关材料后，委托银行发放组合贷款。

(8)借款人按规定期限按时还本付息。公积金贷款部分借款人每月在银行代扣协议约定的时限内将应还本息存入银行卡（折）内或到开户银行窗口还款，也可签订公积金代扣协议，直至借款全部还清。商业贷款部分借款人按银行规定期限按时偿还本息，直至借款全部还清。

贷款的对象与条件要求

1、贷款对象：

在北京住房公积金管理中心缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金的离退休职工，或其他符合北京住房公积金管理中心依据国家有关规定而确认的借款人。

2、贷款要求：

（一）具有合法有效身份；

（二）具有完全的民事行为能力；

（三）具有稳定的职业和收入，信用状况良好，有偿还贷款本息的能力；

（四）购买、建造、翻建、大修自住住房；

（五）具有购买、建造、翻建、大修自住住房的合同或相关证明文件；

（六）符合委托人规定的有关贷款的住房公积金缴存条件；借款申请人为在职职工的须建立住房公积金账户12个月（含）以上，同时，足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上（正常缴存包括按月连续缴存、预缴、补缴住房公积金），且申请贷款时处于缴存状态。

对于经中心审批同意，处于缓缴状态的单位，其职工在满足建立住房公积金账户12个月（含）以上，且足额正常缴存住房公积金12个月（含）以上的条件下，可以申请贷款。

（七）提供委托人认可的担保；

（八）借款人夫妻双方均无尚未还清的住房公积金贷款和住房公积金政策性贴息贷款；

（九）符合委托人规定的其他条件。

3、贷款所购房首付款规定：

购买经济适用住房等政策性住房的贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的90%；购买其他性质住房的贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款（以两者中较低额为准）的80%。

贷款期限、利率和额度介绍

1、贷款期限：

借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。

2、单笔贷款最高额度规定：

1）目前，单笔贷款最高额度为40万元；

2）《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30％；AA级的可上浮15％。

3、具体贷款额度及年限的确定：

1）计算借款申请人及其共同申请人的月收入。月收入=职工个人住房公积金月缴存额÷职工住房公积金缴存比例；

2）计算最高可贷款额度。借款人家庭月收入(指夫妻双方月收入、离退休职工与其子女等其他共同申请人的月收入，下同)，每月至少扣除400元的生活费后所剩余额，再除以申请贷款年限的每万元贷款月均还款额的所得即为最高可贷款额度。

3）具体贷款额度和年限，必须同时满足单笔最高贷款额度、最高可贷款额度和最低首付款的要求。

※借款人及其共同申请人的月收入是以住房公积金月缴存额反推计算的，对于其它不能由住房公积金月缴存额推算出的月收入不作为计算可贷款额度的月收入基数。

※离退休职工以单位开具的“收入证明”来确定计算可贷款额度的月收入基数。

※计算借款人月收入时，住房公积金缴存比例按实际缴存比例计算。

公积金贷款的还款方式

沈阳住房公积金管理中心现有两种还款方式：

等额本息还款法：即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。

等额本金还款法：即借款人每月等额偿还本金，贷款利息逐月递减。

两种还款方式的区别：

等额本金还款法在整个还款期内每期还款额中的本金都相同，偿还的利息逐月减少；本息合计逐月递减。这种还款方式前期还款压力较大，适合收入较高或想提前还款人群。

等额本息还款法每期还款额中的本金都不相同，前期还款金额较少，本息合计每月相等。这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。

等额本息与等额本金还款比较表（以贷款1万元1年为例）

http://www.sygjj.com/zfgjj/ywznid.do?id=700

公积金组合贷款的利率

1-5年4.14% 6-30年4.59%

http://www.sygjj.com/zfgjj/UploadFile/20061214011638469.jpg

公积金贷款月还款额计算公式

http://www.sygjj.com/zfgjj/ywznid.do?id=707

（一）等额本息还款法公式

贷款本金×月利率×（1+月利率）还款月数

每月还款额 = ———————————————————

（1+月利率）还款月数－1

（二）等额本金还款法公式

贷款本金

每月还款额 = ————— +（贷款本金－已还本金累计额）×月利率

贷款期月数